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Al firmar por primera vez el contrato de alquiler de mi nueva casa, me preocupé mucho por las estafas que están tan de moda, así que busqué información y preparé una lista de precauciones. Gracias a eso, pude solicitarle al arrendador que incluyera todo lo que necesitaba y finalmente el contrato se firmó sin problemas.
¡Espero que esta información les sirva para evitar caer en estafas de alquiler!!!!
Yo misma añadí y modifiqué en el lugar algunas de las cláusulas especiales que aprendí a lo largo del proceso. Sin duda, el conocimiento es poder :)
Recomiendo que lean con atención.
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Contrato de alquiler / Precauciones a tener en cuenta
Cosas que hay que saber antes de firmar >
1. Verificar el estado del edificio de viviendas multifamiliares
Existe un sitio web llamado ‘Seumteo’ (Registro de Edificaciones) donde se puede comprobar si un edificio está construido sin licencia o si es ilegal.
Cuando firme el contrato, lo volví a revisar en el lugar. Me dijeron que si la construcción es ilegal, en la parte superior derecha del documento aparece un sello rojo.
Para poder consultar el Registro de Edificaciones y el plano, es necesario ingresar el número de identificación personal, entre otros datos personales.
¡También tienen un centro de atención telefónica, por si les sirve!
- Seumteo ☎️ 02-3480-0200
2. Visitar la casa y verificar los desperfectos que necesitan reparación
🎈 Mejor prevenir que lamentar.
🎈 Revisar incluso las ventanas cerradas y las mosquiteras.
🎈 Revisar si hay condensación o manchas de humedad detrás de la cama o los muebles, y si hay arañazos o desperfectos considerables.
🎈 Pedirle al inquilino actual que nos diga la verdad sobre el estado de la casa.
🎈 Al comprobar la presión del agua, revisar la ducha y la alcachofa.
🎈 Comprobar si todas las puertas se cierran y se bloquean correctamente.
Es importante saberlo antes de firmar, para poder discutir quién se hará cargo de la reparación de los desperfectos, si se podrá solicitar la devolución del dinero con una factura de la reparación, etc. Se debe conversar con el arrendador con suficiente antelación.
Yo me enamoré de la vista desde el gran ventanal del salón que da al sur, pero mi novio se encargó de revisar a fondo el marco de las ventanas y las mosquiteras.
Y, en efecto, encontramos algunas mosquiteras con agujeros grandes y algunos insectos muertos.
Se lo mostramos al administrador de la inmobiliaria y le tomamos fotos para tener pruebas. Gracias a eso, pudimos hablar con el propietario en el momento de firmar el contrato y llegar a un acuerdo.
Acordamos que el propietario se haría cargo de la reparación de las mosquiteras con agujeros y de la caldera antigua, y que nos devolvería el dinero con la factura correspondiente. Nosotros, por nuestra parte, nos encargaríamos de pintar o cubrir las marcas que la cama había dejado en la pared del dormitorio.
Por lo visto, esta es una práctica habitual, por lo que escuchar la opinión neutral del administrador de la inmobiliaria nos ayudó a llegar a un acuerdo.
Sería molesto si el administrador de la inmobiliaria solo se pusiera de parte del propietario.
Normalmente, el propietario no se hace cargo de la pintura para cubrir las marcas que deja la cama en la pared.
3. Comprobar el porcentaje de alquiler en la zona
Por supuesto, la inmobiliaria ya se habrá informado, pero en un mundo tan inseguro, es necesario asegurarse de que el precio que se pide por el alquiler no sea demasiado alto en comparación con el precio de mercado.
Hay sitios web donde se puede consultar el precio de las transacciones reales, y yo también revisé los precios que se anunciaban en las inmobiliarias de la zona.
Cosas que hay que comprobar antes de firmar el contrato de alquiler >
1. Verificar el nombre y la identidad del arrendador
Es necesario comprobar el DNI del arrendador y verificar que coincide con la información que figura en el Registro de la Propiedad y en el contrato de alquiler.
Si hay copropietarios en el Registro de la Propiedad, se puede pedir que todos estén presentes en el momento de firmar el contrato.
En nuestro caso, había copropietarios, y comprobamos los DNI de ambos para confirmar que eran marido y mujer. Con eso nos quedamos tranquilos.
En el momento de firmar el contrato, volvimos a comprobar los primeros dígitos del número de identificación personal, y por si acaso, miramos la foto de nuevo. Me puse muy pesada y revisé las marcas de seguridad del DNI por delante y por detrás, como si fuera un portero de discoteca comprobando la edad de los clientes jajaja.
2. Verificar si el arrendador tiene deudas fiscales
Hace poco, salió en las noticias una gran estafa de alquiler perpetrada por un deudor moroso. Y resulta que la víctima era alguien que trabaja en mi empresa, una persona real.
Me dio mucho miedo, y por eso me aseguré de comprobar y pedir todo lo que pude. Como íbamos a pedir un préstamo para pagar el alquiler, lo más importante era prevenir y evitar cualquier problema.
Después de firmar el contrato, se puede consultar esta información en la página web de Hacienda sin necesidad de consentimiento, pero antes de firmar, el arrendador debe dar su autorización para la consulta.
Solicitamos los documentos con antelación y, el día que firmamos el contrato, comprobamos que el arrendador no tenía ninguna deuda pendiente con Hacienda ni con la administración local.
3. Comprobar la última versión del Registro de la Propiedad
🎈 Hay que revisar con atención las posibles anotaciones preventivas, embargos, etc., que puedan afectar a la propiedad. Afortunadamente, en nuestro caso no había ninguna anotación de este tipo, y también comprobamos que el documento era la última versión.
🎈 En este documento se puede ver si se es beneficiario de un pago preferente. Era fundamental comprobar cuánto era la fianza preferente y si nosotros también éramos beneficiarios. Por suerte, como íbamos a vivir en la planta baja y la fianza del piso de arriba iba a vencer pronto, nosotros éramos los beneficiarios preferentes.
🎈 Menos del 60%: Esto me costó entenderlo un poco, pero me explicaron que el importe de la hipoteca más la fianza del alquiler no debe superar el 60% del valor de la vivienda. En nuestro caso, el importe no superaba este porcentaje, así que no había ningún problema.
🎈 Comprobar el uso: En este documento se tiene que ver que el uso de la vivienda es residencial. Es necesario comprobar que no se trate de un local comercial, etc. Para el caso de las viviendas unifamiliares de planta baja o primera planta (edificios de viviendas multifamiliares), es especialmente importante comprobar este aspecto.
Cosas que hay que comprobar en el contrato de alquiler >
1. Datos de la inmobiliaria (agencia inmobiliaria)
Obviamente, debe figurar el nombre y la información de contacto de la inmobiliaria, así como su sello.
2. Fianza, fecha y forma de pago
Se incluyen el importe de la fianza, la señal y el resto del pago, y el arrendador selló el documento que confirmaba que se había recibido el pago en el momento de firmar el contrato.
3. Datos del arrendador/arrendatario
Se incluyó el número de identificación personal, el sello y la firma. Nosotros no llevamos un sello, así que firmamos en su lugar.
También se incluyó una cláusula que indicaba que, aunque el contrato se declarara nulo, la comisión de la agencia inmobiliaria debía pagarse igualmente.
4. Duración del contrato de alquiler (período de vigencia)
Se incluyó la fecha de salida del inquilino anterior y la fecha de entrega de la vivienda.
5. Condiciones de rescisión y penalización por incumplimiento
Se incluyó una cláusula que indicaba que si nosotros (el arrendatario) realizamos modificaciones en la estructura o usamos la vivienda para fines distintos a los del contrato de alquiler, el arrendador podrá rescindir el contrato de inmediato. ¡Es lógico!
También había una cláusula que indicaba las condiciones de rescisión del contrato en caso de incumplimiento de las condiciones del contrato.
Cláusulas especiales que es aconsejable incluir en el contrato de alquiler >
Depende del caso, pero cuanto más específicas sean las cláusulas, mejor. Es aconsejable que se incluyan todos los detalles relacionados con la reparación de desperfectos que hayamos comprobado previamente.
1. Préstamo para el alquiler
Incluir una cláusula en la que se indique que el arrendador debe cooperar en caso de que se solicite un préstamo para el pago del alquiler. Si el préstamo se solicita con un codeudor, el propietario puede negarse, así que en ese caso es fundamental incluir esta cláusula.
2. Gastos de comunidad
Es necesario especificar en qué se gastan los gastos de comunidad e incluir una cláusula que indique que se pagan por adelantado el día 1 de cada mes.
3. Restitución del estado original
Se debe incluir una cláusula que indique que, salvo el desgaste normal, los desperfectos causados por negligencia deberán repararse (en nuestro caso, no se podía instalar una televisión en la pared, no se podía fumar en el interior de la vivienda).
4. Nuevo arrendatario
Se incluyó una cláusula en la que se solicitaba al arrendador que cooperara para que otros posibles inquilinos pudieran visitar la vivienda antes de que finalizara el contrato. La persona que vivía allí en ese momento no nos facilitaba mucho la tarea… ㅎㅎ
5. Contrato de compraventa
Se incluyó una cláusula en la que se indicaba que el arrendador debía informarnos si iba a firmar un contrato de compraventa.
🎈Otros aspectos
- También solicitamos copias impresas de los siguientes documentos.
(Certificado de Registro de la Propiedad, Catastro, Certificado de Planeamiento Urbanístico, Registro de Edificaciones, Plano Catastral)
- ¡Para calcular la comisión de la agencia inmobiliaria, nos basamos en la calculadora de tarifas de Naver!
Después de firmar el contrato de alquiler >
1. Registrarse en el padrón y obtener una certificación de fecha cierta
- Para poder ejercer el derecho de retención (defender los derechos del arrendamiento frente a terceros).
- En persona: ir al ayuntamiento, presentar la solicitud de empadronamiento, obtener un certificado de empadronamiento y solicitar la certificación de fecha cierta.
- En línea: a través de la aplicación Gobierno 24 -> registrarse en el padrón en 14 días.
2. Comprobar si ha habido cambios en los derechos después de firmar el contrato
- Revisar el Registro de la Propiedad.
¡Espero que nadie sufra una estafa de alquiler!
Gracias por leer.
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