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第一次簽訂新婚房子的租賃合約，最近詐騙案實在太多，為了防止受騙，我透過搜尋整理了注意事項，並事先向房東提出要求，順利完成了合約。
一定要參考，防止租屋詐騙！！！！
我也將了解到的詳細特別約款，在實際簽約現場進行了新增和修改，果然，知識就是力量 :)
推薦仔細閱讀。
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My house
租賃合約 / 注意事項參考
必須事先了解的事項 >
1. 確認集合住宅的狀態
有一個叫做「建物登記網」的建築物登記簿閱覽網站，可以確認是否有違建或非法建築物。
簽約時在現場再次確認，如果是非法建築物，據說該文件右上角會蓋上紅色的印章。
輸入包含身分證字號的個人資訊後，即可閱覽建築物登記簿和現況圖。
也有客服中心，請參考！
- 建物登記網 ☎️ 02-3480-0200
2. 拜訪房屋，務必確認房屋瑕疵
🎈 真的要再三確認。
🎈 關閉的窗戶也要再次打開，並檢查紗窗。
🎈 確認床鋪後面或家具後面是否有可能隱藏的結露、痕跡或刮痕是否嚴重。
🎈 請現任承租人幫忙進行真假遊戲。
🎈 檢查水壓時，也檢查淋浴頭和蓮蓬頭。
🎈 打開所有門，檢查是否都能正常鎖上和關閉。
在簽約之前先了解，才能在蓋章前討論誰要負擔修繕費用，以及日後如果針對這些瑕疵修繕提出發票索取，是否能獲得費用，這些都是簽約前需要仔細溝通的重要事項。
我被正南向客廳的整面窗戶吸引，欣賞著景色，而男友則仔細檢查著窗戶的窗框和紗窗。
結果，發現了一些破洞較大的紗窗和死掉的昆蟲。
也讓房仲經理確認，並拍下了照片，因此在簽訂租賃合約時，可以直接向房東說明，並進行協商。
我們決定，這些破洞百出的紗窗和老舊年限的熱水器維修，都以提出發票的方式向房東索取費用，
而臥室床鋪壓痕導致的壁紙或覆蓋物，則由我們承租人自行處理。
似乎有一定的規矩，因此在過程中聽取房仲經理的中立意見，也有助於協商。
如果房仲太偏袒房東，就會很煩人。
據說通常房東不會負擔這部分的壁紙修繕費用。
3. 確認區域的租金收益率
當然，房仲會做好功課，但世道險惡，還是要自己確認一下，是不是租金收益率太高了，真的需要了解一下實際的市場行情。
我參考了可以了解實際交易資訊的網站，也查看了鄰近房仲店面張貼的紙張，上面寫著哪個公寓或哪個集合住宅的實際交易價格。
簽訂租賃合約前務必確認的事項 >
1. 確認承租人姓名／身分
確認房東的身分證，並再次確認土地登記簿、租賃合約上的簽名是否與簽約人相同。
如果土地登記簿上有共有人，可以要求所有共有人都到場簽約。
我們遇到有共有人，確認了他們是夫妻，也查看了兩個人的身分證，總算安心了。
簽約時，再次確認身分證字號的前幾碼數字，還莫名其妙地再次查看照片，就像酒吧檢查未成年人一樣，莫名其妙地檢查身分證正反面的記號ㅋㅋㅋㅋ
2. 確認房東是否有欠稅
前陣子新聞報導了高額欠稅者的租屋詐騙案，而且受騙對象就是我們公司之類的實際人士。
因此更加謹慎地確認並提出要求，但因為我們是貸款租屋，所以重點放在事先確認並防範可行的部分。
簽約後，這部分可以在財政部電子申報繳稅服務網站（Hometax）查詢，不需要房東同意，但簽約前需要房東的同意才能查詢。
我們事先要求了相關文件，在簽約當天確認，並確認房東沒有國稅和地方稅欠款。
3. 確認最新的土地登記簿謄本
🎈 務必仔細確認預告登記、查封等權利關係。我們很幸運沒有遇到這些狀況，也確認了這是今天上午列印的最新日期文件。
🎈 可以從這份文件中確認優先受償的對象。需要仔細查看優先順位租金有多少，以及我們是否屬於優先受償的對象。很幸運的是，我們住的是屋主自己住的樓層，而且上一戶的租賃合約也快到期了，所以我們是優先受償的對象。
🎈 60%以下：這對我來說有點難理解，但據說土地登記簿謄本上記載的抵押權+租金總額必須低於房屋價格的60%才安全。我們也符合這個條件，所以就沒問題了。
🎈 用途確認：這份文件的用途必須是住宅，才能申請租屋貸款。需要再次確認是否登記為店面等其他用途。像我這樣的一樓、二樓獨棟房屋（集合住宅）尤其需要仔細確認。
租賃合約內容務必確認的事項 >
1. 房仲（仲介業者標示）
當然，必須要有房仲的店名和相關資訊以及印章。
2. 租金、付款時間和方式
包含押金、訂金、尾款金額，並在簽約時支付並蓋上房東的印章以示收據。
3. 出租人／承租人資訊
填寫身分證字號、印章、簽名。我們也應該蓋印章的，但最後用簽名代替了。
此外，合約中也包含了即使本合約失效，仲介費仍須支付的內容。
4. 租賃期間（持續期間）
記載了原承租人遷出日期和交屋時間。
5. 解約條件、違約金
合約中明確規定，如果我們（承租人）擅自更改房屋結構或將房屋用於租賃目的以外的其他用途，出租人可以立即解除本合約。可以理解！
此外，合約中也載明了若違反合約內容的情況下，應以書面通知並列出解約條件。
租賃合約的特別約款中，建議加入的內容 >
因人而異，但越具體越好，也建議將事先確認的瑕疵修繕相關內容都寫進去。
1. 租屋貸款
一定要寫明房東會協助辦理。如果以共同承租人的方式申請租屋貸款，房東可能會拒絕，因此這種情況下一定要寫入這項內容。
2. 基本管理費
務必確認並載明管理費的收費項目，我們也標註了每月1日預付。
3. 原狀回復
除了自然磨損外，因過失造成的損壞應予以修復（我們不允許安裝壁掛式電視、不允許室內吸煙）。
4. 新承租人
日後在租賃合約到期前，積極配合讓其他人參觀房屋的條件。現任住戶不太願意配合安排時間... 哈哈。
5. 買賣契約
如果出租人要簽訂買賣契約，必須事先告知我們。
🎈其他
- 我們也收到了以下文件的列印版本。
（土地登記簿謄本、地籍圖、土地使用分區證明、建物登記簿、地籍圖）
- 仲介費可以參考Naver的費率計算器！
簽訂租賃合約後 >
1. 辦理戶籍遷入後取得確定證明
- 為了行使優先權（向第三人主張租賃關係）
- 線下：前往區公所 -> 提出戶籍遷入申請書 -> 申請戶籍謄本 -> 請求確定證明
- 線上：使用政府24APP -> 14天內辦理戶籍遷入
2. 簽約後確認權利變動事項
- 確認土地登記簿謄本
希望大家都能避免租屋詐騙！
感謝您的閱讀。
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