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Ao assinar o contrato de aluguel pela primeira vez para nossa nova casa, fiquei preocupado com a quantidade de fraudes que acontecem hoje em dia. Então, pesquisei e organizei as precauções, que foram solicitadas ao locador com antecedência, para que o contrato fosse concluído sem problemas.
Vamos nos proteger contra fraudes de aluguel!!!
Eu também adicionei e modifiquei itens específicos do contrato na hora de assinar, então, como sempre, o conhecimento é poder :)
Recomendo a leitura atenta.
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Minha casa
Contrato de Aluguel / Precauções Importantes
O que você precisa saber antes de assinar >
1. Verificação do estado da Vila Multifamiliar
Existe um site chamado ‘Seumteo’ (Sistema de Informação de Construções) para consultar o registro de edifícios, onde é possível verificar se o imóvel é irregular ou se há alguma construção ilegal.
No momento da assinatura do contrato, verifiquei pessoalmente no local e me informaram que, se houver alguma irregularidade, o canto superior direito do documento possui um carimbo vermelho.
Após inserir seu CPF, incluindo informações pessoais, você pode acessar o registro de edifícios e o mapa de situação.
Há também um número de atendimento ao cliente, então, consulte!
- Seumteo ☎️ 02-3480-0200
2. Visitar a casa e verificar os reparos necessários
🎈 É preciso prestar atenção a cada detalhe.
🎈 Abra as janelas e verifique se as telas estão em boas condições.
🎈 Verifique atrás das camas e móveis se há umidade ou manchas, e se há arranhões ou danos.
🎈 Pergunte ao inquilino atual sobre possíveis problemas.
🎈 Ao verificar a pressão da água, verifique também o chuveiro e o chuveirinho.
🎈 Verifique se todas as portas estão funcionando corretamente.
É importante discutir quem irá arcar com os custos de reparo e se os recibos podem ser usados para solicitar o reembolso desses custos, antes mesmo de assinar o contrato. Isso evita problemas futuros relacionados a reparos.
Eu estava admirado com a vista da sala de estar, que tinha uma grande janela voltada para o sul, mas meu namorado verificou cuidadosamente as janelas e as telas.
Como resultado, descobrimos algumas telas com furos e alguns insetos mortos.
Mostramos tudo para o gerente da imobiliária e tiramos fotos. Assim, pudemos conversar com o proprietário e negociar no momento de assinar o contrato.
Conseguimos negociar que os reparos das telas danificadas e do aquecedor antigo (com a assistência técnica) seriam reembolsados com base nos recibos, e que os reparos de pintura na parede do quarto (devido a marcas de cama) seriam de nossa responsabilidade.
A parede do quarto, onde havia marcas de cama, geralmente não é responsabilidade do locador.
Parece haver uma certa regra para esses casos, e a opinião neutra do gerente da imobiliária foi muito útil durante a negociação.
Se a imobiliária estivesse totalmente a favor do proprietário, seria irritante.
A pintura geralmente não é responsabilidade do locador.
3. Verificar a taxa de aluguel da região
Claro, a imobiliária fez sua pesquisa, mas o mundo é um lugar perigoso, então precisava ter certeza de que não estava pagando um valor muito alto.
Usei um site para consultar valores de transações anteriores e verifiquei os preços de venda de apartamentos e casas em outros imóveis da região, que estavam afixados na porta das imobiliárias.
O que você precisa verificar antes de assinar o contrato de aluguel >
1. Confirmação da identidade do locador
É necessário confirmar o RG do locador e se o nome dele no registro de imóveis e no contrato de aluguel são os mesmos.
Se houver mais de um proprietário no registro de imóveis, você pode exigir que todos estejam presentes no momento da assinatura do contrato.
Havia outros proprietários, que eram um casal, e verificamos os documentos de identidade de ambos, o que nos deixou mais tranquilos.
Na hora de assinar o contrato, verificamos os primeiros dígitos do CPF novamente, olhamos as fotos, e até verificamos as marcas da frente e verso do RG, como se estivéssemos conferindo a identidade de um menor em um bar, hahaha.
2. Verificar se o locador possui débitos fiscais
Recentemente, houve casos de fraude em que pessoas com dívidas elevadas enganaram inquilinos, e um desses casos aconteceu com uma pessoa da minha empresa.
Fiquei com muito medo e tomei cuidado com a verificação e os pedidos. Como estamos financiando o aluguel, era importante tomar precauções e evitar problemas.
Após a assinatura do contrato, essa verificação pode ser feita no site da Receita Federal sem necessidade de autorização, mas, antes, é necessário a autorização do locador.
Solicitamos a documentação com antecedência e verificamos no dia da assinatura do contrato que o proprietário não tinha débitos fiscais federais e estaduais.
3. Verificar a versão mais recente do registro de imóveis
🎈 É preciso verificar cuidadosamente se há quaisquer direitos, como penhoras ou hipotecas. Felizmente, não havia nada nesse caso, e também verificamos se o documento era realmente da data atual.
🎈 É possível verificar se você é o principal beneficiário do pagamento nesse documento. Precisávamos verificar qual era o valor do depósito anterior e se éramos os principais beneficiários. Por sorte, como estamos no andar do proprietário e o aluguel do apartamento acima também estava prestes a acabar, éramos os principais beneficiários.
🎈 Menos de 60%: Essa parte foi um pouco complicada, mas me disseram que o valor total da hipoteca registrada no registro de imóveis mais o valor do aluguel precisa ser menor que 60% do valor da propriedade para garantir a segurança. Neste caso, o valor era menor que 60%, então prosseguimos.
🎈 Verificação do uso: A finalidade da propriedade deve ser residencial para que o financiamento do aluguel seja aprovado. Você precisa verificar se não está classificado como estabelecimento comercial ou outro tipo de uso. Para quem, como eu, está alugando uma casa térrea ou de dois andares (multifamiliar), é muito importante verificar isso.
Conteúdo do contrato de aluguel que você precisa verificar >
1. Imobiliária (informações da corretora)
Obviamente, deve conter o nome e as informações da imobiliária, bem como o carimbo da empresa.
2. Valor do aluguel, data e forma de pagamento
O valor do depósito caução, entrada e saldo devedor estão incluídos, e o locador carimbou a parte que diz que recebeu o pagamento no momento da assinatura do contrato.
3. Informações do locador e inquilino
Inclui CPF, carimbo e assinatura. Poderíamos ter feito um carimbo, mas optamos pela assinatura.
Também havia uma cláusula dizendo que a comissão da corretora deveria ser paga mesmo que o contrato fosse anulado.
4. Duração do contrato de aluguel (período de vigência)
A data de saída do inquilino anterior e a data de entrega do imóvel estão indicadas.
5. Condições de rescisão e multa
O contrato mencionava que o locador poderia rescindir o contrato imediatamente se o inquilino (nós) realizar modificações na estrutura ou usar a propriedade para fins diferentes do que foi acordado. Compreensível!
Havia também uma cláusula sobre a rescisão do contrato em caso de descumprimento das obrigações, com aviso prévio por escrito.
Cláusulas adicionais que podem ser incluídas no contrato de aluguel >
Cada caso é único, mas quanto mais detalhadas as cláusulas, melhor. É recomendado incluir as informações sobre os reparos necessários que foram verificados com antecedência.
1. Financiamento do aluguel
Incluímos uma cláusula sobre a cooperação do locador. Se o financiamento do aluguel for feito em conjunto, o proprietário pode não concordar, então é importante incluir essa cláusula.
2. Taxa de condomínio
É importante verificar e especificar para que serve a taxa de condomínio, e nós também incluímos uma cláusula dizendo que ela é paga antecipadamente no dia 1º de cada mês.
3. Restauração do imóvel
Incluímos uma cláusula sobre a necessidade de restaurar o imóvel, exceto pelo desgaste natural, em caso de danos causados por negligência (não permitimos a instalação de TV de parede, nem fumar dentro de casa).
4. Novo inquilino
Havia uma cláusula no contrato que solicitava a cooperação do locador para permitir que outros inquilinos visitassem a casa antes do término do contrato. A pessoa que estava morando lá não foi muito receptiva em relação às visitas… hahaha
5. Contrato de compra e venda
O contrato estipula que o locador deve nos avisar caso decida vender o imóvel.
🎈Outros
- Recebemos cópias impressas dos seguintes documentos.
(Certidão de Registro de Imóveis, Cadastro de Imóveis, Certidão de Uso do Solo, Registro de Edifícios, Mapa Cadastral)
- Consulte a calculadora de taxas de corretagem do Naver!
Após assinar o contrato de aluguel >
1. Registrar o endereço e obter a data de validade
- Para exercer o direito de posse (afirmar o contrato de aluguel a terceiros)
- Presencial: ir ao cartório de registro civil -> solicitar formulário de registro de endereço -> obter comprovante de residência -> solicitar a data de validade
- Online: aplicativo Gov.br -> registrar endereço em até 14 dias
2. Verificar alterações nos direitos após a assinatura do contrato
- Verificar o registro de imóveis
Espero que todos estejam livres de fraudes de aluguel!
Obrigado por ler.
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