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durumis AI가 요약한 글
- 전세 계약 시 발생할 수 있는 사기를 예방하기 위해 신혼집 전세 계약을 앞두고 여러 주의 사항을 미리 알아보고 임대인에게 요구하여 계약을 진행했다.
- 특히 건축물대장, 등기부등본 등을 꼼꼼하게 확인하고 전세금, 계약 기간, 해약 조건 등 계약서 내용을 면밀히 검토하는 것이 중요하다.
- 전세 계약 후에는 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보하고, 계약 체결 후에도 권리변동 사항을 주기적으로 확인하여 안전을 확보해야 한다.
처음 신혼집 전세 계약하는데, 요새 워낙 사기가 많아서 방지 차 검색을 통해 주의사항을 정리하고 미리 임대인에게 요구해서 계약이 잘 끝났다.
꼭 참고하셔서 전세 사기 방지합시다!!!!
저도 알아간 세세한 특약 사항을 실제 계약 현장에서 추가하고 수정하기도 했으니, 역시 아는 게 힘 :)
정독하시길 추천합니다.
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전세 계약 / 참고할 주의사항
미리 꼭 알아야 할 것 >
1. 다세대 빌라 상태 확인
‘세움터’라고 건축물대장 열람 사이트가 있는데 무허가 또는 불법 건축물인지 확인이 가능했다.
계약할 때 현장에서 한 번 더 확인했는데, 불법인 경우 이 서류 우측 상단에 빨간 도장 같은 게 찍혀 있다고 한다.
주민등록번호를 포함한 개인 정보 입력 후 건축물 대장과 현황도를 열람할 수 있다.
콜센터도 있으니, 참고!
- 세움터 ☎️ 02-3480-0200
2. 집 방문해서 하자 보수 반드시 파악
🎈 진짜 꺼진 불도 다시 보자.
🎈 닫힌 창문도 다시 열고 방충망도 확인하자.
🎈 침대 뒤나 가구 뒤에 혹시 결로가 숨겨져 있지는 않은지, 자국들이나 흠집은 크게 없는지 확인하자.
🎈 지금 살고 있는 현 임차인에게 진실게임을 부탁하자.
🎈 수압 확인 시에 샤워기와 헤드도 확인하자.
🎈 방문들이 모두 이상 없이 잠기고 닫히는지 열어보자.
계약 전에 미리 알아야 도장 찍기 전에 논의를 하고 누가 돈을 부담해 수리할지, 나중 이 하자 보수 관련해 영수증을 청구하면 돈을 받을 수 있을지 미리 잘 얘기를 나누는 것이 중요했다.
나는 정남향 거실 통창에 반해 뷰를 보고 있었는데, 남자친구는 창문 샤시와 방충망들을 꼼꼼히 잘 확인해 줬다.
그 결과, 구멍이 조금 크게 난 방충망들과 죽어있는 벌레들을 발견했다.
부동산 실장님께도 다 확인시켜줬고, 사진도 찍어놨기 때문에 전세 계약할 때 집주인에게 바로 말을 해서 협의를 할 수 있었다.
우리는 이런 구멍 숭숭 방충망, 오래된 연식의 보일러 AS로 하자를 수리하는 것은 영수증을 청구하여 임대인에게 돈을 받기로 하였고,
침실에 침대 자국이 남은 부분 도배나 커버는 임차인 입장의 우리가 알아서 하기로 했다.
어느 정도 이런 룰은 있는 듯해서 중간에서 부동산 실장님의 중립 입장 듣는 것도 협의에 도움이 되었다.
너무 집주인 편인 부동산이면 짜증 날 듯
이 부분을 위한 도배는 보통 임대인이 부담하지는 않는다고 한다.
3. 지역별 전세율 확인
물론, 잘 알아서 부동산에서 내놓았겠지만 세상이 워낙 무서우니 내가 너무 계약률을 높게 거래하는 것은 아닌지 실세(?) 파악이 꼭 필요했다.
실거래 파악을 위한 사이트도 있어서 여기를 참고했고, 집 근처 부동산들 문 앞에 종이로 붙은 어디 아파트 어디 빌라의 실 거래가도 확인했다.
전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 것 >
1. 계약자 이름/신분 확인
임대인의 신분증 확인으로 등기부, 전세 계약서 상 서명이 들어가는 계약자가 동일한지 재확인해야 한다.
만약 등기부등본에 공유자가 있다면, 전세 계약 현장에 모두 출석이 가능한지 요구할 수 있다.
우리는 공유자가 있었고, 두 분이 부부이신 것과 신분증을 두 분 꺼 모두 확인해서 일단 안심했다.
계약 시, 주민번호 앞 부분은 숫자 다시 또 확인하고 사진도 괜히 다시 보고, 술집에서 미성년자 검사하듯 괜히 주민등록증 앞뒤 마크도 확인함ㅋㅋㅋㅋ
2. 임대인의 세금 체납 여부 확인
얼마 전 고액의 체납자의 전세 사기가 뉴스에 난리였는데, 그 사기 대상이 우리 회사 같은 실 사람이었다.
더 무서워서 깐깐하게 확인하고 요구한 것도 있었던 것 같다. 근데 우린 대출받아서 전세하니깐 미리 확인하고 방지할 수 있는 건 하자 주의였다.
계약 후에는 이 부분은 홈택스에서 동의 없이 가능하지만, 계약 전에는 조회를 위해 임대인의 동의가 필요하다.
우리는 미리 서류를 요구해서 계약하는 날에 확인하고 집주인이 국세와 지방세 미납 없음을 잘 확인했다.
3. 등기등부등본 최신본 확인
🎈 가등기, 압류 등의 권리관계는 꼼꼼하게 확인해야 한다. 우리는 다행히 이런 사항이 없었고, 오늘 오전에 뽑은 최신 일자 서류인지도 확인했다.
🎈 선순위 변제 대상인지를 이 서류에서 확인이 가능하다. 선순위 보증금이 얼마이고 우리가 해당인지를 꼭 봐야 했다. 다행히 우리는 주인 세대에 들어가고, 위 가구 전세도 곧 끝나기에 우리가 선순위 변제 대상이었다.
🎈 60% 이하: 난 이게 좀 어려운 얘기였는데, 등기등부등본에 기재된 근저당권 + 전세 보증금 합친 금액이 집 가격의 60% 이하여야 안전하다고 했다. 여기도 이하로 해당이라 넘어갔다.
🎈 용도 확인: 이 서류의 용도가 주택이어야 전세 자금 대출도 가능하다. 근린생활시설 등의 용도로 되어 있지는 아닌지 재확인이 필요하다. 나처럼 1층, 2층 단독 주택(다세대 가구)는 특히나 꼭 확인이 필요할 것 같다.
전세 계약서 내용 꼭 확인해야 할 것 >
1. 부동산(중개업소 표시)
당연히 부동산 상호랑 정보 등 도장이 있어야 한다.
2. 전세금, 지불 시기 및 방법
보증금, 계약금, 잔금 금액이 포함되었고, 계약 시에 지불하고 영수한다에 임대인의 도장을 찍었다.
3. 임대인/임차인 정보
주민등록번호, 도장, 서명을 넣었다. 우리도 도장 만들어올껄 그냥 서명으로 대체했다.
또한 본 계약이 무효가 되어도 중개 보수는 지급한다는 내용이 포함되어 있었다.
4. 임차 기간(존속 기간)
기존 임차인 퇴거일, 인도 시기가 적혀있었다.
5. 해약 조건, 위약금
우리가(임차인)이 마음대로 구조를 변경하거나 임대차 목적 외로 사용할 경우 즉시 임대인이 본 계약을 해지한다고 명시되어 있었다. 이해 가능!
또 계약 내용의 불이행의 경우 서면으로 알리고 계약 해제 조건도 있었다.
전세 계약서의 특약 사항에 넣으면 좋은 내용들 >
케바케이나 구체적일수록, 미리 확인한 하자 보수 관련 내용도 다 들어가면 좋다고 한다.
1. 전세자금 대출
임대인이 협조를 해주는 것을 꼭 넣었다. 만약, 공동 임차인으로 전세 대출을 받는 경우라면 집주인이 싫어할 수도 있어서 그 경우는 이 내용을 꼭 넣어야 할 것 같다.
2. 기본 관리비
관리비는 꼭 무엇에 대해 내는지 확인 및 명시를 하고, 우리는 1일에 선불 지급이라고도 표기하였다.
3. 원상 복구
자연 마모를 제외하고는, 과실에 의한 파손은 복구할 것으로 내용을 넣으셨음(우린 벽걸이 TV, 못 설치, 실내 흡연 금지)
4. 새로운 임차인
나중 계약 종료 전에 다른 사람들이 집을 자주 볼 수 있도록 적극 협조를 요구하는 조건이 있었다. 지금 살고 계신 분이 일정을 잘 안내주셨다고..ㅎㅎ
5. 매매 계약
임대인이 매매 계약을 체결하게 되면, 사전에 우리에게 알려줘야 한다는 내용이다.
🎈기타
- 우리는 아래 서류도 출력물로 받았다.
(등기사항증명서, 토지대장, 토지이용계획확인서, 건축물대장, 지적도)
- 중개 수수료는 네이버 요율 계산기를 참고했다!
전세 계약 후 >
1. 전입 신고 후 확정일자 받기
- 대항력 행사를 위함(제3자에게 임대차 내용 주장)
- 오프라인: 동사무소 방문 -> 전입신고 신청서 -> 주민등록등본 발급 -> 확정일자 요청
- 온라인: 정부 24앱 -> 14일 이내 전입 신고
2. 계약 체결 후 권리변동 사항 확인
- 등기부등본 확인
모두 전세 사기 없으시길 바랍니다!
읽어주셔서 고맙습니다.
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