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Sto stipulando il primo contratto di locazione per la mia nuova casa, e dato che ultimamente sono frequenti le truffe, ho cercato online e raccolto alcune precauzioni per evitarle. Grazie a ciò, sono riuscita a concludere il contratto senza problemi.
Spero che queste informazioni vi siano utili per prevenire le truffe sugli affitti!!!!
Anche io ho aggiunto e modificato sul posto alcune clausole specifiche che ho imparato, quindi alla fine sapere è potere :)
Vi consiglio di leggere attentamente.
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Contratto di locazione / Precauzioni da tenere a mente
Cosa è necessario sapere prima di tutto >
1. Verifica dello stato del palazzo
Esiste un sito web chiamato ‘Seumteo’ per la consultazione dei registri edilizi, che permette di verificare se un edificio è abusivo o irregolare.
Al momento della stipula del contratto, ho verificato anche sul posto, e ho scoperto che se un edificio è abusivo, in alto a destra di questo documento viene apposto un timbro rosso.
È possibile visualizzare il registro edilizio e il prospetto inserendo il proprio codice fiscale e altri dati personali.
C'è anche un call center, quindi tenetelo presente!
- Seumteo ☎️ 02-3480-0200
2. Visitare l'appartamento e verificare la presenza di difetti
🎈 Meglio prevenire che curare.
🎈 Controllare anche le finestre chiuse e le zanzariere.
🎈 Controllare dietro al letto o ai mobili per verificare la presenza di eventuali condense, macchie o graffi.
🎈 Chiedere all'attuale inquilino di rispondere a qualche domanda.
🎈 Controllare il soffione e la testa della doccia durante la verifica della pressione dell'acqua.
🎈 Verificare che tutte le porte si chiudano e si aprano correttamente.
Prima della stipula del contratto, era importante discutere con il proprietario di casa su chi si sarebbe fatto carico delle riparazioni e se si sarebbe potuto richiedere il rimborso delle spese di riparazione relative a questi difetti, presentando le relative ricevute, in un secondo momento.
Ero incantata dalla vista dal grande finestrone del soggiorno esposto a sud, mentre il mio ragazzo controllava attentamente i telai delle finestre e le zanzariere.
Di conseguenza, abbiamo trovato delle zanzariere con dei buchi abbastanza grandi e degli insetti morti.
Ho fatto presente tutto alla responsabile dell'agenzia immobiliare e ho scattato delle foto, così al momento della stipula del contratto ho potuto parlarne subito con il proprietario e concordare una soluzione.
Abbiamo convenuto che le riparazioni di queste zanzariere con buchi e della caldaia vecchia, con assistenza tecnica, sarebbero state rimborsate dal proprietario presentando le ricevute, mentre avremmo provveduto noi stessi alla tinteggiatura delle parti del muro della camera da letto dove erano rimasti i segni del letto.
Abbiamo deciso di occuparci noi della tinteggiatura in quanto questo tipo di intervento non rientra solitamente tra gli oneri a carico del locatore.
Sembra che ci siano delle regole non scritte in merito, quindi è stato utile anche avere un punto di vista neutrale da parte della responsabile dell'agenzia immobiliare.
Se l'agenzia immobiliare fosse stata troppo schierata con il proprietario, sarebbe stato fastidioso.
Solitamente il locatore non si fa carico delle spese di tinteggiatura per questo tipo di interventi.
3. Verifica del tasso di locazione nella zona
Naturalmente, l'agenzia immobiliare ha effettuato le sue ricerche, ma dato che il mondo è pieno di insidie, era necessario verificare se il canone di locazione che mi era stato proposto era troppo alto rispetto al mercato. Ho analizzato i prezzi effettivi.
Ho consultato i siti web che forniscono informazioni sui prezzi di mercato e ho controllato anche gli annunci esposti davanti alle agenzie immobiliari del vicinato, dove venivano indicati i prezzi di vendita di vari appartamenti e palazzi.
Cosa è necessario verificare prima di stipulare un contratto di locazione >
1. Verifica del nome e dell'identità del locatore
È necessario verificare la carta d'identità del locatore e accertarsi che il nome indicato nel registro fondiario e nel contratto di locazione corrisponda a quello del contraente.
Se nel registro fondiario sono indicati più proprietari, si può richiedere la loro presenza al momento della stipula del contratto.
Nel nostro caso, c'erano più proprietari, ed erano una coppia. Abbiamo verificato la carta d'identità di entrambi e ci siamo tranquillizzati.
Al momento della stipula del contratto, ho controllato di nuovo le prime cifre del codice fiscale, ho controllato di nuovo le foto e, come quando si verifica l'età dei clienti in un bar, ho controllato anche i marchi sul davanti e sul retro della carta d'identità. ㅋㅋㅋㅋㅋ
2. Verifica del pagamento delle imposte da parte del locatore
Di recente, c'è stata una notizia su una truffa commessa da un debitore di somme elevate, e le vittime erano persone reali, come i miei colleghi dell'azienda.
Ero ancora più preoccupata, quindi ho chiesto molte verifiche e informazioni. Dato che stavo stipulando un contratto di locazione con un mutuo, ho dovuto prestare attenzione a tutte le precauzioni possibili per prevenire eventuali truffe.
Dopo la stipula del contratto, è possibile verificare questi dati tramite il sito web Hometax senza il consenso del locatore, ma prima della stipula del contratto, è necessario il suo consenso per la verifica.
Abbiamo richiesto in anticipo i documenti e li abbiamo verificati il giorno della stipula del contratto. Il proprietario di casa non aveva debiti né con l'erario né con gli enti locali.
3. Verifica del certificato di proprietà aggiornato
🎈 È necessario verificare attentamente le ipoteche, i sequestri e altri diritti reali. Fortunatamente, non c'erano questioni di questo tipo, e abbiamo anche controllato che il documento fosse aggiornato, ovvero emesso nello stesso giorno.
🎈 È possibile verificare in questo documento se si è beneficiari di un pagamento prioritario. È necessario verificare l'importo del deposito cauzionale prioritario e se si è o meno tra i beneficiari. Fortunatamente, dato che stavamo per entrare nell'abitazione principale e che il contratto di locazione del precedente inquilino stava per scadere, eravamo tra i beneficiari del pagamento prioritario.
🎈 Inferiore al 60%: questa parte mi ha creato un po' di confusione, ma mi hanno spiegato che il valore totale dell'ipoteca indicato nel certificato di proprietà, sommato all'importo del deposito cauzionale, non deve superare il 60% del valore dell'immobile, per garantire la sicurezza. Anche in questo caso, l'importo era inferiore al 60%, quindi non c'erano problemi.
🎈 Verifica della destinazione d'uso: la destinazione d'uso indicata nel documento deve essere residenziale, altrimenti non è possibile ottenere un mutuo per l'affitto. È necessario verificare che non sia indicata come locale commerciale o altro. Nel mio caso, trattandosi di una casa indipendente su due piani (palazzo), credo che sia particolarmente importante verificare questo aspetto.
Contenuto del contratto di locazione da verificare attentamente >
1. Agenzia immobiliare (indicazione dell'agenzia)
Naturalmente, devono essere presenti il nome e le informazioni dell'agenzia immobiliare, oltre al timbro.
2. Deposito cauzionale, scadenze e modalità di pagamento
Sono stati inseriti l'importo del deposito cauzionale, dell'acconto e del saldo, e abbiamo apposto il timbro del locatore sulla parte relativa al pagamento al momento della stipula del contratto.
3. Informazioni sul locatore/conduttore
Sono stati inseriti il codice fiscale, il timbro e la firma. Avremmo dovuto farci fare un timbro, ma ci siamo limitati alla firma.
Inoltre, è stato inserito un passaggio che stabilisce che anche se il contratto viene dichiarato nullo, la commissione di intermediazione deve comunque essere pagata.
4. Durata del contratto di locazione (periodo di validità)
È stata indicata la data di rilascio dell'immobile da parte del precedente inquilino e la data di consegna.
5. Condizioni di risoluzione e penali
È stato specificato che se noi (conduttori) dovessimo apportare modifiche alla struttura dell'immobile o utilizzarlo per scopi diversi da quelli previsti dal contratto, il locatore potrebbe risolvere immediatamente il contratto. È comprensibile!
Inoltre, c'era anche una clausola che prevedeva la possibilità di risolvere il contratto in caso di inadempimento contrattuale, previa comunicazione scritta.
Clausole specifiche da inserire nel contratto di locazione >
Dipende dal caso, ma è consigliabile essere il più precisi possibile. È opportuno inserire anche le informazioni relative ai difetti che sono stati verificati in precedenza.
1. Mutuo per l'affitto
Ho inserito una clausola in cui si specifica che il locatore deve collaborare. Se si richiede un mutuo per l'affitto con un co-inquilino, il proprietario potrebbe non essere d'accordo, quindi in tal caso è necessario inserire obbligatoriamente questa clausola.
2. Spese condominiali
È necessario verificare e specificare a cosa si riferiscono le spese condominiali. Nel nostro caso, abbiamo anche specificato che il pagamento avviene in anticipo il giorno 1 del mese.
3. Ripristino dello stato originario
Abbiamo inserito una clausola che prevede che, a parte la normale usura, i danni causati da negligenza devono essere riparati (nel nostro caso, non è consentito installare televisori a parete, non è consentito fumare all'interno).
4. Nuovo inquilino
C'era una clausola che prevedeva la richiesta di massima collaborazione da parte del locatore per consentire a potenziali acquirenti di visitare l'appartamento prima della scadenza del contratto. Pare che l'inquilino attuale non fosse molto collaborativo in questo senso...ㅎㅎ
5. Contratto di compravendita
Si tratta di una clausola che prevede che il locatore debba informarci in anticipo in caso di stipula di un contratto di compravendita.
🎈Altro
- Abbiamo ricevuto anche le seguenti copie cartacee.
(Certificato di proprietà, mappa catastale, certificato di destinazione urbanistica, registro edilizio, mappa topografica)
- Per la commissione di intermediazione, mi sono basata sul calcolatore online di Naver!
Dopo la stipula del contratto di locazione >
1. Registrazione della residenza e rilascio della data certa
- Per esercitare il diritto di ritenzione (far valere i propri diritti nei confronti di terzi)
- Offline: visita all'ufficio municipale -> presentazione della domanda di registrazione della residenza -> rilascio del certificato di residenza -> richiesta della data certa
- Online: Applicazione Governo 24 -> registrazione della residenza entro 14 giorni
2. Verifica delle modifiche dei diritti dopo la stipula del contratto
- Verifica del certificato di proprietà
Spero che nessuno di voi cada vittima di truffe sugli affitti!
Grazie per aver letto.
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